การประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงในยุโรป

การนำระบบการประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงมาใช้ในยุโรปเป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่รัฐบาลของแต่ละประเทศเห็นความจำเป็นในการพัฒนาระบบการประเม ินราคาทรัพย์สินจำนวนมากที่ประหยัดต้นทุนในการดำเนินงานเพื่อนำมาใช้ประโยชน์ใน

การจัดเก็บรายได้และการบริหารจัดการภาษีทรัพย์สินทั้งนี้ระบบดังกล่าวควรทำให้เกิดความโปร่งใสเป็นธรรมกับผู้ที่เสียภาษีหรือเจ้าของทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์ของการจัดเก็บภาษีปัจจุบันมีนักวิชาการและหน่วยงานต่างๆจำนวนมากได้ให้คำนิยามคำจำกัดความหรือความหมายของการประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงกันอย่างกว้างขวางซึ่งสามารถกล่าวโดยสรุปได้ว่าการประเมิน

ราคาทรัพย์สินรายแปลง (Mass Property Valuationor Appraisal) คือการประเมินมูลค่ากลุ่มทรัพย์สินอย่างเป็นระบบณ เวลาที่ได้กำหนดไว้โดยมีขั้นตอนการดำเนินงานที่มีมาตรฐานและใช้หลักการวิเคราะห์เชิงสถิตโดยทั่วไปการประเมินประเภทนี้มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อการให้บริการสาธารณะเช่นนำไปใช้เป็นฐานในการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินประจำปีค่าธรรมเนียมจากการโอนกรรมสิทธิ์

ในขณะที่การประเมินราคาทรัพย์สินเฉพาะราย (Individual Valuation) เป็นการกำหนดมูลค่าทรัพย์สินเป็นการเฉพาะเจาะจงเป็นรายๆ ไปตามวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันไป เช่น การจำนองค้ำประกันและประเมินมูลค่าทรัพย์สินประกอบการตัดสินใจในการซื้อขาย

และการลงทุนการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อสนับสนุนการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินได้พัฒนาขึ้นมาในช่วงศตวรรษที่ 20 ในประเทศ สวิสเซอร์แลนด์ เบลเยี่ยม เยอรมนีและสหราชอาณาจักรโดยนำระบบการประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงมาใช้ก่อนปี พ.ศ.2443 ในขณะที่เดนมาร์ก และไซปรัส นำมาใช้ก่อนปี พ.ศ.2493 ส่วนฝรั่งเศส ออสเตรีย สวีเดน และฟินแลนด์ นำมาใช้ก่อนปี พ.ศ. 2533 ต่อมา ประเทศต่าง ๆ ได้นำระบบการประเมินดังกล่าวมาใช้อย่างกว้างขวางเนื่องจากรัฐบาลในประเทศต่างๆให้ความสำคัญในการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาทรัพย์สินทุกแปลงให้ที่มีความถูกต้องเป็นธรรมและประหยัดต้นทุนค่าใช้จ่ายเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีและรายได้ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน หลังจากนั้นได้มีการพัฒนาของแบบจำลองทางสถิติและเทคโนโลยีคอมพิวเตอร์ เช่น ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) เพื่อใช้ในการประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงได้อย่างมีประสิทธิภาพรวดเร็วขึ้น

ทั้งนี้ ในปัจจุบันมากกว่า 3 ใน 4 ของทวีป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มประเทศยุโรปตะวันตก มีระบบการประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงแล้วส่วนที่เหลืออยู่ในระหว่างการดำเนินการพัฒนาระบบการประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงมาใช้ต่อไปโดยทั่วไป

หน่วยงานกลางที่มีหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินภาครัฐของประเทศจะเป็นผู้ที่ได้รับมอบหมายในการประเมินและบำรุงรักษาฐานข้อมูลราคาทรัพย์สินรวมทั้งมีหน้าที่ในการพัฒนาหลักเกณฑ์และเทคนิคการประเมินราคาดังกล่าว เช่น

อิตาลีไอซ์แลนด์ รัสเซีย และลัตเวียในขณะที่อีกหลายๆประเทศความรับผิดชอบจะเป็นของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการจัดเก็บภาษีและการคลัง เช่น ออสเตรียเดนมาร์ค และฝรั่งเศส ในขณะที่ บางประเทศองค์กรปกครองท้องถิ่นเป็นผู้ที่มีบทบาทโดยตรงในการประเมินราคา เช่น เนเธอร์แลนด์และจอร์เจียประเภททรัพย์สินที่นำมาประเมินราคาเพื่อจัดเก็บภาษีนั้นจะแตกต่างกันออกไปตามบทบัญญัติที่ได้กำหนดไว้ในกฎหมายของแต่ละประเทศซึ่งส่วนใหญ่แล้วได้แก่ ที่ดิน และอาคารสิ่งปลูกสร้างในขณะที่บางประเทศประเมินมูลค่าเพียงที่ดินเท่านั้น อย่างไรก็ตามอีกหลายประเทศได้มีการประเมินราคารายแปลงทั้งสองแบบคือประเมินราคาที่ดินและอาคารในเขตชุมชนเมืองและประเมินราคาที่ดินเพียงอย่างเดียวในเขตชนบทหรือเกษตรกรรม เช่น ฝรั่งเศสและออสเตรียในส่วนของงบประมาณเพื่อสนับสนุนการประเมินราคารายแปลงของประเทศต่างๆในยุโรปนั้นโดยส่วนใหญ่จะได้มาจากงบประมาณของรัฐบาลกลางหรือไม่ก็เป็นงบอุดหนุนที่ได้รับมาจากทั้งรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น เช่น ออสเตรีย เนเธอร์แลนด์ และสวิสเซอร์แลนด์การประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ตามรอบระยะเวลา (Revaluation)นับว่ามีความสำคัญเพื่อรักษาระดับรายได้จากภาษีทรัพย์สินตามการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้ออีกทั้งเป็นการปรับปรุงราคาประเมินให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์สินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละพื้นที่เพื่อให้เกิดความโปร่งใสเป็นธรรม ตามหลักการจัดเก็บภาษีรอบระยะเวลาหรือความถี่ในการประเมินราคาของประเทศต่างๆแตกต่างกันไปตามข้อบัญญัติของกฎหมาย โดยปกติจะอยู่ที่ 4 ถึง 5 ปี ในปัจจุบันบางประเทศได้มีการกำหนดรอบระยะเวลาประเมินราคาให้เร็วกว่าเดิมเนื่องจากนำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศที่ทันสมัยมาใช้ ทั้งนี้

ประเทศส่วนใหญ่จะมีระบบการประเมินราคารายแปลงที่เชื่อมโยงกับระบบสารสนเทศแปลงที่ดิน (Cadastral Information) นอกจากนี้ บางประเทศ เช่น เดนมาร์ค ฟินแลนด์ และเบลเยี่ยม ยังได้มีการเชื่อมโยงกับระบบสารสนเทศประเภทอื่นอีกด้วย เช่น

ทะเบียนอาคาร หรือทะเบียนกรรมสิทธิ์เนื่องจากต้นทุนในการประเมินราคาทรัพย์สินรายแปลงที่ค่อนข้างต่ำรัฐบาลในบางประเทศ จึงนำ ข้อมูลราคาประเมินไปใช้ประโยชน์เพื่อวัตถุประสงค์อื่นๆนอกเหนือไปจากการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินรายปีแต่เพียงอย่างเดียว

เช่นการจัดเก็บค่าธรรมเนียม และภาษีอากรจากการโอนกรรมสิทธ์ทรัพย์สินการกำหนดค่าชดเชยเพื่อการเวนคืน (Compensation for Expropriation) การปฏิรูปที่ดิน (Land Reform) การกำหนดราคาสินทรัพย์เพื่อใช้ประกอบการแปรรูปรัฐวิสาหกิจ (Privatization)อีกทั้งเป็นข้อมูลอ้างอิงเปรียบเทียบเพื่อกำหนดราคาซื้อขายในตลาดและการจำนองเป็นประกัน ทั้งนี้ เกือบครึ่งหนึ่งของประเทศต่างๆในยุโรปใช้การประเมินราคารายแปลงเพื่อการจัดเก็บภาษีเพียงอย่างเดียวในขณะที่มากกว่าร้อยละ 30

นำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นด้วย เช่น สเปนสวีเดน และ สวิสเซอร์แลนด์โดยปกติผู้เสียภาษีสามารถอุทธรณ์ราคาประเมินได้

ในขั้นแรกเจ้าของทรัพย์สินสามารถยื่นอุทธรณ์ไปที่หน่วยงานที่ดำเนินการประเมินราคาโดยตรงหากยังไม่เป็นที่พอใจก็สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อศาลในบางกรณีจะมีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเพื่อเปิดโอกาสให้มีการอุทธรณ์หลังจากเวลาที่กำหนดไว้แล้วก็จะไม่สามารถดำเนินการอุทธรณ์ได้ต่อไปทั้งนี้ประมาณ 3 ใน 4 ของประเทศในยุโรปมีระบบการอุทธรณ์ราคาประเมินไว้ให้สำหรับผู้เสียภาษีที่ไม่เห็นด้วยกับราคาประเมินที่ประกาศใหม่ในส่วนของหลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคานั้นประเทศในยุโรปส่วนใหญ่ใช้วิธีพื้นฐาน หรือแบบดั้งเดิม(Traditional Methods) ทั้ง 3 วิธีประกอบกันเพื่อการประเมินราคาทรัพย์สินที่มีลักษณะแตกต่างกันไปได้แก่

การเปรียบเทียบมูลค่าตลาด (MarketValue Comparison) ต้นทุนทดแทน (Replacement Cost) และมูลค่ารายได้ (Income

Capitalization)ถึงแม้ว่าวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดเป็นวิธีที่จะให้ผลลัพธ์ดีที่สุดโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัยอย่างไรก็ตามความถูกต้องและความน่าเชื่อถือของราคาประเมินโดยวิธีนี้อาจได้รับผลกระทบโดยตรงจากจำนวนข้อมูลซื้อขายที่มีไม่เพียงพอและคุณภาพของข้อมูลราคาซื้อขาย(SalePrices)โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระบบเศรษฐกิจที่ที่ยังไม่มีระบบการจัดเก็บข้อมูลซื้อขายที่ดีพอหรือมีการปกปิดราคาซื้อขายที่เป็นจริงวิธีมูลค่ารายได้เป็นวิธีการประมาณมูลค่าของทรัพย์สินในปัจจุบันจากผลประโยชน์ หรือรายได้ที่จะได้รับจากทรัพย์สินนั้นในอนาคตวิธีนี้มีประโยชน์ในกรณีที่ไม่มข้อมูลซื้อขาย หรือมีน้อยมาก ไม่พอเพียงเพื่อนำมาใช้ในการประเมินราคารายแปลงโดยปกติวิธีนี้ใช้เพื่อการประเมินราคาทรัพย์สินทีมีรายได้ค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน แฟลต และร้านค้าในบางพื้นที่วิธีนี้สามารถนำมาใช้กับพื้นที่การเกษตรหรือป่าไม้ ในกรณีนี้

ประเภทและคุณภาพของดินรวมทั้งข้อมูลสถิติเกี่ยวกับผลผลิตที่ได้จากการเก็บเกี่ยวพืชผลจะเป็นปัจจัยมีบทบาทสำคัญวิธีต้นทุนเป็นการประเมินราคาทรัพย์สินโดยประมาณคา่ทดแทนอาคาร หรอื สิ่งปลูกสร้างทีตั้งอยู่บนแปลงที่ดิน หักค่าเสื่อมตามอายุอาคาร

จากนั้นนำมูลค่าที่ได้มารวมกับราคาตลาดของที่ดินแปลงนั้นเพื่อให้ได้มูลค่ารวมของทรัพย์สินทั้งแปลง ความน่าเชื่อถือของวิธีนี้

ขึ้นอยู่กับความเป็นปัจจุบันและความถูกต้องของข้อมูลค่ากอ่ สร้าง และอัตราค่าเสื่อมโดยมากมักจะนำมาใช้ในประเทศที่มีระบบเศรษฐกิจเปลี่ยนผ่าน (Transitional Economy) โดยเฉพาะประเทศที่แยกตัวเองออกมาจากสหภาพโซเวียตซึ่งยังไม่มีข้อมูลการซื้อขายที่เพียงพอข้อมูลที่ใช้ในการประเมินราคารายแปลงจะขึ้นอยู่กับประเภทและวิธีการประเมินซึ่งส่วนใหญ่จะครอบคลุมรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินมากกว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น ทำเลที่ตั้ง เนื้อที่แปลงที่ดิน ขนาดของอาคาร วัสดุก่อสร้าง ค่าเช่า ผลผลิตของดินตัวชี้วัดการพัฒนาทางเศรษฐกิจ ฯลฯการใช้ข้อมูลเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่าที่จำเป็นจะช่วยให้หลีกเลี่ยงปัญหาเกี่ยวกับการละเมิดสิทธิส่วนบุคคลต่างๆในการนำข้อมูลราคาจดทะเบียนมาใช้อ้างอิงเพื่อการประเมินราคารายแปลงนั้นพบว่าราคาจดทะเบียนซื้อขายจะมีความใกล้เคียงและสอดคล้องกับราคาซื้อขายที่แท้จริงถ้าอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในระดับต่ำและไม่มีการปกปิดราคาซื้อขายทั้งนี้ระบบการจัดเก็บข้อมูลราคาซื้อขายที่ดี การศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์และการควบคุมให้มีการแจ้งข้อมูลราคาซื้อขายที่เป็นจริงจะช่วยให้การประเมินราคาได้อย่างใกล้เคียงกับราคาตลาดและเกิดความโปร่งใสเป็นธรรมในการจัดเก็บภาษีค่าธรรมเนียมตลอดจนการนำไปใช้เพื่อประโยชน์แห่งรัฐในด้านต่างๆ